Einleitung
Der Traum vom eigenen Haus oder der Eigentumswohnung ist für viele Menschen eines der wichtigsten Lebensziele. Doch nur die wenigsten können den Immobilienkauf Immobilien Finanzierung aus eigener Tasche bezahlen. Eine Immobilienfinanzierung ist daher der entscheidende Schritt, um den Traum von den eigenen vier Wänden Wirklichkeit werden zu lassen.
Die richtige Finanzierung erfordert jedoch gründliche Planung, Wissen und strategisches Vorgehen. In diesem Artikel erfahren Sie alles, was Sie über die Immobilienfinanzierung wissen müssen: von den Grundlagen über verschiedene Finanzierungsmodelle bis hin zu Tipps zur Zinssicherung, Förderung und Rückzahlung.
1. Was bedeutet Immobilienfinanzierung?
Unter einer Immobilienfinanzierung versteht man die Finanzierung des Kaufs, Baus oder der Sanierung einer Immobilie durch Eigenkapital und Fremdkapital. Der größte Teil wird dabei in der Regel über ein Darlehen oder einen Hypothekenkredit abgedeckt, der über viele Jahre hinweg zurückgezahlt wird.
1.1. Ziel der Immobilienfinanzierung
Ziel ist es, mit möglichst geringen Zinsen, stabilen Raten und einem individuell passenden Konzept die gewünschte Immobilie zu erwerben – ohne sich finanziell zu überlasten.
1.2. Typische Anwendungsfälle
- Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses
- Neubau eines Eigenheims
- Anschlussfinanzierung (nach Ablauf einer Zinsbindung)
- Modernisierung oder Sanierung
2. Die Grundlagen der Immobilienfinanzierung
2.1. Eigenkapital
Das Eigenkapital ist das Fundament jeder Immobilienfinanzierung. Es umfasst:
- Ersparnisse
- Wertpapiere oder Lebensversicherungen
- Schenkungen oder Erbschaften
- Eigenleistungen beim Bau (sogenannte „Muskelhypothek“)
Je höher das Eigenkapital, desto günstiger sind meist die Konditionen. Als Faustregel gilt:
👉 Mindestens 20–30 % des Kaufpreises sollten aus Eigenmitteln stammen.
2.2. Fremdkapital
Der Fremdkapitalanteil wird in der Regel durch eine Bank oder Bausparkasse bereitgestellt. Dieses Geld wird über einen festgelegten Zeitraum zu einem bestimmten Zinssatz zurückgezahlt.
Wichtige Begriffe:
- Tilgung: Rückzahlung des aufgenommenen Kapitals
- Zinsen: Preis für die Nutzung des Fremdkapitals
- Annuität: Summe aus Zins und Tilgung, die regelmäßig gezahlt wird
2.3. Nebenkosten
Beim Immobilienkauf entstehen zusätzlich zu Kaufpreis und Finanzierung verschiedene Nebenkosten, z. B.:
- Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %)
- Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5–2 %)
- Maklerprovision (bis zu 7 % je nach Region)
Diese Kosten sollten in der Finanzplanung unbedingt berücksichtigt werden.
3. Arten der Immobilienfinanzierung
3.1. Annuitätendarlehen
Das Annuitätendarlehen ist die am häufigsten gewählte Finanzierungsform in Deutschland.
- Monatlich wird eine gleichbleibende Rate (Annuität) gezahlt.
- Mit jeder Rate sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil steigt.
- Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit.
Beispiel:
Ein Darlehen von 300.000 € mit 3 % Zinsen und 2 % Tilgung ergibt eine jährliche Rate von 15.000 €.
3.2. Endfälliges Darlehen
Hier werden während der Laufzeit nur Zinsen gezahlt, die Tilgung erfolgt am Ende in einer Summe. Diese Form eignet sich meist für Anleger, die parallel Vermögen aufbauen oder steuerliche Vorteile nutzen möchten.
3.3. Bauspardarlehen
Ein Bausparvertrag kombiniert Sparen und Darlehen:
Zuerst spart der Kunde eine bestimmte Summe an, danach erhält er ein zinsgünstiges Darlehen. Besonders interessant ist diese Variante für langfristige Planungen.
3.4. KfW-Förderkredite
Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet spezielle Förderprogramme für energieeffizientes Bauen, Sanieren und den Erwerb von Wohneigentum. Diese Kredite zeichnen sich durch niedrige Zinsen und oft lange Laufzeiten aus.
3.5. Variable Darlehen
Variable Darlehen haben keinen festen Zinssatz. Der Zins orientiert sich regelmäßig an einem Referenzzins (z. B. EURIBOR). Diese Finanzierungsform bietet Flexibilität, ist aber auch mit Risiken verbunden, falls die Zinsen stark steigen.
4. Planung und Vorbereitung der Immobilienfinanzierung
4.1. Haushaltsrechnung erstellen
Bevor Sie eine Finanzierung abschließen, ist eine realistische Haushaltsrechnung unerlässlich.
Sie zeigt, wie viel Geld monatlich für die Kreditrate zur Verfügung steht.
Beispielhafte Struktur:
- Monatliches Nettoeinkommen
- Fixkosten (Miete, Strom, Versicherungen)
- Lebenshaltungskosten
- Rücklagen
Der verbleibende Überschuss bildet die Grundlage für die Finanzierungsrate.
4.2. Bonitätsprüfung
Banken prüfen die Bonität (Kreditwürdigkeit) des Antragstellers anhand von:
- Einkommen
- Arbeitsverhältnis
- Schufa-Eintrag
- Bestehende Verbindlichkeiten
Eine gute Bonität ist entscheidend für günstige Zinsen und Kreditbewilligung.